dimecres, 10 de desembre de 2014

I encara més BCN World (i el que durarà...)

Des de la darrera actualització de BCN World han passat unes quantes coses, i aquestes darreres hores encara més, de manera que toca recapitular. Fa unes setmanes es feien públics més detalls del projecte. En concret, se'ns parlava dels 450.000 m2 de sostre de cada resort, 10.500 habitacions d'hotel, 9.000 màquines escurabutxaques, i més coses. Tot plegat, mereix alguns comentaris. Anem per parts.

1.
El sostre. 450.000 m2 per resort, tenint en compte que són quatre els preseleccionats en la primera fase del concurs, són 1.800.000 m2 de sostre, però com que la previsió segons la llei és que n'hi pugui haver sis, és de creure que el PDU preveurà també el sostre d'aquests dos. Això vol dir 2.700.000 m2 de sostre, que és més que quintuplicar el sostre actualment previst, amb un usos diferents. Ara bé, aquests 2.700.000 m2 de sostre ho són al marge del que es pugui fer -si és que es vol fer alguna cosa- als espais aliens al Casino. De tot plegat, però, ja en vaig parlar aquí

2.
10.500 habitacions. Aquí sí que hi ha informació nova. Segons es podia llegir a la premsa (aquí) la previsió és que hi hagi 4.500 habitacions d'hotel estàndard i 6.000 condominis, “habitatges complets però amb serveis hotelers”. Què és això? Doncs un format a mig camí entre habitatge -morfològicament ho serà- i amb uns serveis comuns. S'hi assemblarien una mica aquelles residències per a gent gran en forma d'apartament -com un habitatge- però amb serveis comuns -menjador, la neteja, sales d'esbarjo-. Evidentment amb unes altres dimensions i serveis de luxe. Quin és el perill? Que es tracta d'una forma fàcilment equiparable a habitatge, és a dir, amb utilització similar a segona residència, i fins i tot molt fàcilment segregable via propietat horitzontal com un apartament; sempre que la normativa del PDU ho facilités, és clar, però en tot cal molt més que no pas una habitació d'hotel.

És evident que formalment no estem parlant de segones residències -dir-ne habitatges seria exagerat, no són residència permanent- però sí que s'hi assemblen molt. Massa. I, sobretot, s'hi assemblen en desfer l'avenç conceptual que podia tenir l'operació. Recordem que una de les virtuts que podíem trobar al plantejament primer de l'operació que ha esdevingut BCN World, i que era positiu -almenys jo el trobava positiu- era passar d'una ocupació dispersa i basada en la segona residència a un model més compacte, d'usos turístics de més valor afegit, el que se'n diu passar de llits freds a llits calents.

Ara bé, amb aquests condominis, perdem aquest efecte positiu, per dimensió -i, per tant, s'anul·la el menor consum de sòl que es guanyava amb la compactació- i per ús, perquè, de manera atenuada, continuem amb un model que tendeix al llit fred. Condomini és una fórmula que s'assembla més a la multipropietat que no al lloguer d'una habitació d'hotel. I es pot desplegar al territori de manera igualment dispersa, i, de fet, és força habitual en explotacions turístiques i residencials americanes. Seria una mena de deconstrucció d’un hotel, de dispersió de les suites –amb tots els serveis- arreu del territori, i amb un funcionament similar al de les urbanitzacions privades, també relativament usuals a Amèrica i amb alguna presència per aquí. La diferència amb una urbanització –amb les urbanitzacions tradicionals que coneixem aquí- és que, en aquestes, es manté el caràcter públic de l’espai tradicionalment públic: el carrer, el parc, l’equipament; per contra, a les urbanitzacions privades, tot l’espai –inclosos els carrers- són privats (i habitualment tancats, hi ha una qüestió de seguretat en tot això). El resultat és que en lloc de privatitzar l’espai estricte de la parcel·la, tot l’espai és privat. Les construccions –morfològicament sense cap diferència amb un habitatge- farien les funcions de les habitacions d’hotel, i els carrers –privats- serien com els passadissos.

Potser això ha causat la picabaralla pública entre representants del Govern i un dels grups de l'oposició sobre l'existència o no d'habitatges. No cal dir que, si la voluntat ferma és que no hi hagi habitatges -voluntat que comparteixo- el més senzill era posar-ho a la llei quan es va modificar, i ja no hi hauria discussió. Però de moment ens hem quedat amb el retret que s'hi preveien habitatges, i el desmentiment -que celebro- per part del Govern. Novament caldrà esperar a veure el PDU, però podria ser que, en part, tots dos tinguessin raó. Com pot ser això? Doncs perquè les definicions són cada cop més confuses, i sota l'etiqueta d'ús turístic cada cop hi ha més barreja. Per exemple, els càmpings -allò de les tendes i de les caravanes- també tenen bungalows. Vegem-ho. Això és el plànol d'un bungalow:



Algú em pot dir si hi ha moltes diferències amb un xalet? Clar que n'hi ha: fonaments, per exemple, o, sobretot, el règim d'ús. Però des del punt de vista d'ocupació i ús del territori, hi ha bungalows -i no diguem un conjunt de bungalows- que acaben incidint territorialment de la mateixa manera que una urbanització. Però, com que es tracta de càmpings -perquè formalment són això- es poden situar en un sòl no urbanitzable. Tot legal, és clar, però no sé si massa legítim.

Doncs un cas similar pot ser això dels condominis de luxe, i l'ús habitatge, des del punt de vist de l'impacte sobre el territori.


3.
El monorail. Un monorail per al passeig comercial de prop de dos km que hi ha a la zona dels resorts. En fi, esperarem a veure el PDU i el corresponent estudi d'avaluació de la mobilitat generada -perquè el faran, oi?- però, a risc de ser malpensat, el primer que m'ha vingut al cap és això:



4.
I, per acabar-ho d'adobar, ahir vam saber que la Generalitat assumeix el paper que fins ara havia jugat Veremonte, i formula una opció de compra dels terrenys. Com ho hem d'interpretar?

D'entrada, ho vull interpretar com una oportunitat per a reforçar la direcció pública de l'operació. A veure si sé explicar-me. El paper de Veremonte, fins ara, era d'intermediari entre la propietat dels terrenys (la Caixa) els inversors de l'activitat concreta (casinos, hotels, comerç) i la Generalitat, que és qui té la potestat de modificar les regles de joc (autoritzar l'ús de joc, augmentar l'edificabilitat, modificar el règim fiscal, etc). Fins ara hem vist un procés en el qual les decisions públiques anaven a remolc del privat. M'hi he referit moltes vegades, en especial fent referència al planejament territorial i urbanístic, i lamentant el fet que es perdia la capacitat directora del pla, com a exercici de l'acció pública, i es limitava a ser el revestiment tècnic i jurídic de decisions alienes al pla i, sobretot, alienes a aquesta acció pública.

Ara bé, la reducció de Veremonte a la condició de part dels qui opten a una concessió de Centre turístic integrat -la imaginació terminològica és notable- i, sobretot, la substitució per part del Govern, titular ara de l'opció de compra dels terrenys, fa que aquesta direcció pública sigui molt més clara. Qui reparteix joc, ara, pot ser el Govern, i podria tenir -si volgués exercir-la a fons- l'opció de limitar molt més. Al capdavall, és qui ha de definir les regles del joc -especialment a través del PDU- i podria, si calgués, no formalitzar l'opció de compra, però mentrestant s'assegura una posició dominant. I la Caixa, si vol vendre els terrenys, i fer-ho a un preu superior al que pot tenir avui al mercat un sòl urbanitzable per a segona residència -és a dir, gairebé res- hauria d'adaptar-s'hi si us plau per força.

Però no crec que passi això. Evidentment, ara caldrà veure el conveni entre la Generalitat i la Caixa, per a conèixer les condicions d'aquesta opció de compra, però no em sembla veure una excessiva voluntat d'un gir radical en les dimensions i el format del projecte, tot i que m'agradaria molt equivocar-me.

L'espantada de Veremonte ens fa palès que, fins ara, ha tingut un paper de venedor de fum, o bé d'atrevit ignorant de com funcionen aquests projectes. Ja en altres apunts he manifestat l'estranyesa per la manca de serietat de Veremonte: els anuncis que posarien la primera pedra al cap de tres mesos, o el ball de xifres d'habitatges, o més coses. Potser  hi ha hagut una mena de pols, en què Veremonte es pensava que podria pressionar més la Generalitat, o simplement no tenia idea -d'aquí la ignorància atrevida- que aquestes coses volen el seu temps, fins i tot amb tots els elements a favor. Però, és clar, arribat el termini, qui hi ha de posar els diners -i no és Veremonte, que no els té perquè només és un comissionista, com ho era, al seu dia un tal Javier de la Rosa- diu que no posa ni un ral si no té la seguretat que podrà fer, una decisió molt lògica. I com que aquesta seguretat la dóna el PDU aprovat definitivament -i ara deixo al marge el tema de les expropiacions, que jo encara no el tinc clar- doncs no han obert la cartera per res. Però amb candidats a ressort ja en ferm,  quina falta fa Veremonte? Cap ni una. S'elimina un intermediari que només encaria el producte.

Encara hi ha molts interrogants. Haurem de veure què diu el conveni Caixa – Generalitat per a l'opció de compra, i, sobretot, què diu el PDU, que és la mare dels ous. Res no impedeix, però, que el PDU sigui més restrictiu que aquests anuncis de milers i milers d'habitacions -i de condominis- i de màquines escurabutxaques, i de monorail. Evidentment cal planejar opcions econòmicament viables, si es vol fer realitat una oferta turística diferent, per a captar nous mercats, complementària a l'existent i amb més valor afegit. I això es pot fer també amb joc. Tot depèn de les condicions, qualitatives i quantitatives, i del com. Encertar en la mesura òptima serà la clau de l'èxit, i aquesta clau, que pot obrir les portes als promotors de casinos i hotels, i a la mateixa Caixa per a rendabilitzar un patrimoni que, si no és així, serà un passiu important, aquesta clau la té la Generalitat, i ara és més visible que mai.





Cap comentari:

Publica un comentari a l'entrada