BCN World: el conveni Caixa - Incasol

He tingut ocasió de conèixer el conveni d’opció de compra entre la Caixa –que no és la Caixa, però que sí que ho és, ja ens entenem- i l’Incasol en relació a BCN World –que tampoc no és BNC World, però també ja ens entenem-.

Començo per reconèixer una obvietat, que és que no sóc un professional del dret, i que segur que hi ha coses que se m’escapen, de manera que si algú hi veu alguna errada o mala interpretació, agrairé molt els comentaris i correccions, que així se n’aprèn.

El conveni és –això ja ho sabíem- una opció de compra normal i corrent, i queden clares dues coses que havien suscitat comentaris escèptics en alguns àmbits, però que ja era clar que anaven per aquí. 

Una, que l’opció de compra és gratuïta, és a dir, que l’Incasol no paga res per tenir aquesta opció (recordem que, en el cas de Gran Scala, l’estafa de casinos d’Aragó, les opcions de compra de les finques –que es van fer per a donar versemblança a la inversió- es van pagar a prop de 1.200€ l’hectàrea). La segona, que, com en tota opció de compra, si l’Incasol no l’executa, no ha de pagar res. Això ja estava clar, però cal dir-ho per esvair fantasmes.

Ara bé, hi ha més coses. Per començar, l’opció de compra està condicionada a l’aprovació del Pla director urbanístic (PDU) d’acord amb una sèrie de paràmetres que figuren a l’annex del conveni. En part, això no és estrany, en la mesura que el preu de les finques s’ha pactat en funció d’uns aprofitaments a concretar. És a dir, s’està dient que si a les finques s’hi pot fer el que s’ha pactat, aleshores es considera que allò val 110M€, i si no, no. Però si ens hi fixem, veiem algunes coses que matisen aquesta naturalitat.

Si l’objecte de l’opció de compra són unes finques determinades –les que han de canviar de paràmetres i, aleshores, valdran el que es pacta al conveni- com és que la majoria de les condicions urbanístiques fan referència a la resta del CRT?. Perquè cal deixar lligades noves condicions d’unes finques que no són objecte de l’opció de compra?

Encara més, de les finques que sí són objecte de l’opció de compra –les finques de l’àmbit CTI (complex turístic integrat, els ressort hotel + casino)- no es diu gairebé res, de determinacions urbanístiques. Només es diu, i a la part expositiva, que “concentrarà una quantitat d’edificabilitat molt rellevant” però sense concretar res. En canvi –i com veurem- sí que hi ha determinacions molt concretes de les finques que no es compren.

Ara bé, aquest condicionant, segons el qual si no s’aprova el PDU amb aquests continguts, no es pot executar l’opció de compra, no deixa de ser sobrera. L’Incasol no té cap voluntat de comprar –no la té, oi?- però la Generalitat és qui formula, tramita i aprova el PDU, de manera que té la paella pel mànec (com ja vaig dir, aquí)... si vol. És a dir, que si formula, tramita i aprova un PDU amb uns altres continguts, el que pot passar és que la Caixa digui que no vol, i que l’opció de compra no es pot executar. I això voldria dir que la Caixa continua essent propietària d’uns terrenys, amb una ordenació que no és la que vol, i l’Incasol no ha pagat ni un cèntim.

Per això, si vol, la Generalitat està en una posició de força, perquè és l’única amb capacitat per a donar més o menys valor als terrenys. Una altra cosa és que vulgui usar d’aquesta força, en quina direcció, i amb quina intensitat.

Per això resulta xocant aquesta condició, que seria raonable amb els papers canviats; és a dir, que posés la condició qui compra (no compro si la finca no té les condicions que vull) i aleshores la part venedora, que és qui té interès per a vendre, s'espavila a aconseguir el canvi. Doncs aquí, qui l'ha de fer possible és qui (teòricament) compra.

Una segona reflexió, més de concepte, és fins a quin punt el fet que bona part del contingut del PDU estigui pactat entre les parts és compatible amb la tramitació d’aquest PDU, que inclou un període d’informació pública. Realment, és comprensible tenir la sensació de fer un paperot d’estrassa: ja podeu fer les al·legacions que vulgueu, que ja hem decidit com ha de ser el PDU.

I aprofito per dir que no tinc (gairebé) cap dubte que el PDU serà irreprotxable des del punt de vista tècnic. El que passa és que s’ha desplaçat a l’àmbit del PDU el que havia de ser discutit i decidit en un altre àmbit, que és el del planejament territorial. La figura PDU ha de donar solucions tècniques a una prèvia decisió d’ordenació del territori, que no és tècnica sinó política, en el millor dels sentits de la paraula. Decidir què volem i com per al nostre territori ha de ser objecte de debat de tota la ciutadania, i és després –un cop presa aquesta decisió- que el planejament dóna les fórmules i solucions adients.

I què haurà de dir el PDU, segons el conveni?. A banda d’aquesta afirmació que caldrà “una quantitat d’edificabilitat molt rellevant”, podem aclarir que, en l’àmbit del CRT, s’acaben configurant cinc grans espais:

• L’àmbit de la Rambla del Parc, corresponent al Pla parcial del subsector 1, que es classifica com a sòl urbà no consolidat, i amb l’ordenació que ja tenia.
• L’àmbit destinat a CTI, que és l’objecte del conveni, i del qual només sabem –segons el conveni- que té una superfície de 969.057 m2, però no en sabem ni la classificació, ni els paràmetres.
• Un àmbit d’oci complementari, contigu a l’àmbit del CTI, amb una superfície de 130.518 m2 i un sostre d’ús turístic d’aproximadament 50.000 m2 però del qual tampoc sabem la classificació.
• Un nou àmbit de desenvolupament turístic residencial, al sud de la carretera C-31b, classificat com a sòl urbà no consolidat, amb una superfície de 1.061.319 m2, i amb l’edificabilitat següent::

Residencial	218.467,59 m2
Turística i/o residencial	218.467,59 m2
Turística	59.467 m2
Comercial	9.870 m2
Total	506.272,18 m2

• La resta del Pla parcial del subsector 2 al sud de la carretera C-31b, no inclosa a l’àmbit anterior. Es classifica com a sòl urbà consolidat, i manté els paràmetres vigents, excepte la densitat. Això vol dir una superfície de 172.792 m2, un sostre de 66.155,60 m2, i un nombre d’habitatges que passa de 442 a 551.

El resum és que les parcel·les sumen 2.333.686 m2, amb un aprofitament de 622.437,78 m2, més el corresponent al CTI, del qual només sabem que serà “molt rellevant”. L'aprofitament ha augmentat en un 25%, sense comptar el sostre destinat als CTI, que sembla -segons informacions a a premsa, no contrastades- que serà d'uns 500.000 m2 per cada CTI. És a dir, passem d'un sostre de 495.420 m2 a 2.622.437 m2.

Fins aquí, una primera lectura del conveni. Hi ha més coses, però m'hi he d'entretenir més. Aviat, l’avanç del PDU (se’m gira feina!).