divendres, 28 de juny de 2013

Algunes dades sobre Barcelona World

He escrit altres cops sobre el tema Barcelona World (ho podeu veu en aquest mateix blog) perquè és una qüestió territorial que m'interessa, perquè passa a prop de casa, i perquè enllaça amb el tema Port Aventura -més aviat amb Anheuser Bush- que em va ocupar una bona temporada. 

També, és clar, perquè és un tema polèmic. Sobre això veig que hi ha gent que, per a fer-hi oposició -que em sembla absolutament legítima- sembla que hagi agafat en bloc els arguments contra Eurovegas, i els hagi aplicat sense cap gran variació, més enllà dels derivats de la personalitat del promotor. I jo crec que es tracta d'elements amb similituds, és evident, però amb diferències de pes.

D'entrada, que no estem violentant el planejament -ni en el fons ni en la forma- com en el cas d'Eurovegas (tot i que més endavant en parlaré, d'això). En segon lloc, perquè el projecte inicial era força més divers que l'abocament de casinos al Baix Llobregat, malgrat que, mica en mica, els projectes d'smart city -que també n'hauríem de parlar i força, d'això de les smart city- sembla que s'hagin anat esvaint i només avanci un paquet hotel + casino + zona comercial. Però, almenys d'entrada, i admetent que els casinos eren un dels plats forts, la cosa estava més equilibrada que no Eurovegas. I, finalment, perquè no semblava que hi hagués les mateixes exigències de privilegis legals (suavitzar la llei antitabac, entrada de menors, suspensió dels drets laborals -els que queden- etc). També aquí hi ha hagut canvis, almenys pel que fa a la normativa de casinos  i, especialment, al tema fiscal. També en parlarem.

Tot plegat, però, em sembla que és prou diferent d'Eurovegas i demana un discurs -a favor, en contra, és igual- autònom i referit a una nova realitat, i argumentat sobre aquesta realitat. La meva formació, que pretén ser científica, m'empeny a buscar dades contrastades per a donar suport a arguments, i estaria bé poder discutir en aquests termes i no en afirmacions gratuïtes. Pel que fa a aquest apunt, la informació legal està treta de la web del Diari oficial de la Generalitat. La informació -escassa- del projecte de Barcelona World, de la seva web www.bcnworld.com. La informació sobre el planejament, del Registre de planejament urbanístic de Catalunya. La informació sobre la relació habitacions/sostre de l'hotel es basa en promocions existents.

He de dir d'entrada que el món dels casinos no és el que més feliç em fa, i també crec que encara tenim molt de recorregut en altres productes turístics -l'enoturisme, el del golf, el cultural, el gastronòmic....- que amb prou feines hem començat a desenvolupar. Però el de casinos també. No veig perquè hem de renunciar a un segment turístic, on hi ha demanda, operadors, i possibilitats. El turisme comprèn moltes varietats -molt productes- i  sovint se'n fa una lectura superficial i molt simplista. Si es parlés de la indústria amb el mateix reduccionisme que ho fan alguns crítics amb el turisme -que els turistes ho emmerden tot, gent amb xancles i samarreta, vòmits i borratxeres, etc- ens exclamarien dient que hi ha moltes menes d'indústries -manufactureres, de muntatge, amb alt valor afegit, de precisió, etc- i amb raó. Doncs el del joc és un altre tipus de turisme al qual no veig perquè hauríem de renunciar, si ho fem bé. Com tots s'han de fer bé, i com no sempre ho fem.

Una de les crítiques sovintejades té a veure amb un hipotètic foment de la ludopatia. No nego que, si hi ha sis casinos més, hi ha més oportunitats de jugar i, per tant, de ser ludòpata. Però hi veig un gran fariseisme. Algú es pensa que amb quatre casinos, unes quantes dotzenes de bingos, milers de màquines escurabutxaques, i dotzenes de jocs -primitives, bonolotos, 6/49, lotoràpid, tot el paquet de l'ONCE,etc- promoguts o emparats pel sector públic hi ha, a Catalunya, ludòpates potencials que no es poden realitzar per manca d'oportunitats de joc? No fotem. I el mateix amb el previsible augment de la prostitució. El país que té els macroprostíbuls de més anomenada del sud d'Europa, que omple pàgines de diaris amb anuncis explícits, que té carreteres infestades de cossos en venda, ara s'exclamarà pel que pugui passar en aquests casinos? Potser que siguem una mica menys hipòcrites. Si blasmem joc i prostitució, fem-ho a tot arreu i en totes les formes. I sé perfectament que no són el mateix en el pla moral, però tot és joc i tot és prostitució, no n'hi ha de bona i de dolenta. De manera que regulem el joc tant com calgui -sense menors, i sense poder jugar a crèdit, això ho tinc clar-  però no fem de més i de menys. I actuem sobre tota la prostitució -legalitzant, o no legalitzant, el que sigui- però no a miquetes.

I un criteri semblant amb un dels temes més polèmics, la rebaixa d'impostos. Clar que emprenya que, quan ens estan collant per tot arreu, es rebaixin impostos al joc, que no és precisament una activitat productiva d'alt valor afegit. Però d'avantatges fiscals per a la localització d'empreses, n'anem plens, i una inversió important, que pot suposar uns quants centenars -alguns milers?- de llocs de treball (no les desenes de milers i milers que anuncien, siguem seriosos, però sí una bona quantitat) ens ho podem pensar. I si aquest és el motiu de pensar-s'ho -i jo crec que val la pena- sempre es pot condicionar la rebaixa a l'efectiva inversió i creació de llocs de treball, de manera esgraonada. Si només fan un casino, pagaran el mateix que tots els casinos paguen ara. Quan en facin dos -i realment es creïn llocs de treball- ja anirem rebaixant. I quan hi siguin tots sis, amb tots els llocs de treball, i amb tots els hotels i tota la resta, la rebaixa completa.

Ara bé, el que de veritat m'interessa -deformació acadèmica i professional- és l'operació urbanística. He dit abans que això enllaçava amb Anheuser Bush -després Port Aventura- i és que tota la zona té un règim urbanístic singular que és el que va permetre Port Aventura, i que ho condiciona tot. Si m'emprenyava Eurovegas pel que tenia de burla del planejament, també m'emprenya -per motius diferents, per planejaments diferents- que ara es passi per sobre del que hi ha planejat.

Per a tirar endavant Port Aventura es va fer una llei de centres recreatius i turístics (llei 2/1989, de 16 de febrer) es va convocar el corresponent concurs públic (decret 26/1989, de 24 de febrer) i es va resoldre la concessió a favor d'Anheuser Bush (decret 152/1989, de 23 de juny). Aquest darrer decret estableix els paràmetres urbanístics bàsics per a l'àmbit del parc, objecte de la concessió: el mateix àmbit (825,70ha) els àmbits de les zones de parc temàtic i d'atraccions (192 ha) residencial i hotelera (63 ha) i esportiva i d'espais lliures (213 ha). Pel que fa al seu règim urbanístic, en sòl no urbanitzable hi ha 192 ha destinades a parc temàtic, instal·lacions complementàries i serveis d'aquest, i 307 ha destinades a zones esportives, serveis d'aquestes, i espais lliures. I en sòl urbanitzable, un 30% com a màxim de l'àmbit del centre recreatiu i turístic, per a usos residencials i hotelers, amb una edificabilitat de 0,06 m2/m2 sobre el total del centre, i 64 ha més per a serveis públic i usos predominantment comercials, amb una edificabilitat de 0,03 m2/m2 també sobre el total del centre.

Anem a veure com quadra tot això amb el projecte de Barcelona World. Pel que sabem (informació de premsa i de www.bcnworld.com) la iniciativa comprèn 6 hotels amb 12.000 habitacions, sis casinos, i zones comercials, almenys a la zona Bcn Dreams. Hi ha previstes dues zones més -Bcn Smart City i Bcn Park- per a més endavant.

Si ens centrem en Bcn Dream, que és la part teòricament més avançada, tenim que s'hi preveuen 6 ressorts integrats, dels quals se n'ha presentat un -R3 primer, ara R4- amb els operadors Melià (hotel) Value Retail (zona comercial) i Melco (casino).

Els dos àmbits de sòl urbanitzable que hem citat abans s'han desenvolupat per sengles plans parcials:

El Pla parcial del subsector 1, la Rambla del Parc, que abasta un àmbit de 64 ha, i té una edificabilitat, per a usos comercials i hotelers, de 247.500 m2, és a dir, la totalitat de l'edificabilitat del CRT per aquests usos, com hem vist, resultat d'aplicar l'edificabilitat de  0,03 a les 825,7 ha del CRT,

El Pla parcial del subsector 2, que ordena tota la zona on es pretén situar el Bcn Dream, i més,  té un àmbit de 247,7 ha -el 30% de l'àmbit del CRT-  i suposa una edificabilitat total de 495.420 m2 per a usos residencials i hotelers, producte de les 825,7 ha del CRT pels 0,06 m2/m2 citats.

Pel que sabem per la premsa, i del mateix Barcelona World,  es parla de sis hotels, amb 12.000 habitacions, sis casinos -un per hotel- zones comercials, i centre de negocis. Tot i que no tenim dades de sostre per a tot això, podem fer una projecció.

Un hotel mitjà suposa uns 50 m2 per habitació, comptant zones comunes i serveis auxiliars (i és una previsió conservadora; un hotel de 5 estrelles segurament necessita més. I com més serveis hi afegim, la repercussió sostre/habitació serà més gran). 12.000 habitacions per 50 m2 és un total de 600.000 m2. Més les zones comercials i els casinos. Si els casinos s'integren formalment a l'hotel, igualment caldrà augmentar el sostre, segurament no tant, però en uns quants milers de metres quadrats. I no hem parlat de teatres, o altres locals recreatius.  Per altra banda, s'ha parlat d'una mena d'eix comercial, de 1.500 m de llargada, amb 450 botigues de luxe i primeres marques. Com que no és previsible que una marca de luxe es conformi amb una paradeta com les del mercat de la Boqueria, suposem que parlem d'una mitjana de 150 m2 de sostre per botiga, comptant zona de venda, serveis, magatzem, etc (i també és una previsió conservadora). Això serien 67.500 m2 quadrats més. Tot plegat, 600.000 m2 per a hotels, 60.000 m2 per a casinos i centre de negocis, i 70.000 m2 per a zona comercial, 730.000 m2. Tirant curt. Gairebé un 50% més de l'edificabilitat que té tot el Pla parcial del subsector 2, i no queda ni un m2 per al Bcn Smart City.

Hi ha algunes qüestions més, com ara la regulació dels usos, la localització de les parcel·les, etc, que de moment dificultarien un immediat inici de les obres. Així, a les parcel·les corresponents al ressort 4, on es preveu la primera actuació, el sostre és de 16.667,24 m2, i això donaria per a un hotel de 333 habitacions, sense casino, i sense zona comercial. Caldria modificar el Pla parcial del subsector 2, per a poder modificar la ubicació de l'edificabilitat -i, de passada, la regulació dels usos, i potser les ordenances d'edificació, que només admeten PB+3PP- per a fer possible un hotel  i casino i zona comercial de les característiques que es preveu.

Això és possible? Sí, seguint els tràmits corresponents. Si simplement modifiquem la ubicació de l’edificació, els paràmetres constructius i els usos admissibles, tot per a poder fer un parell d’hotels de 1.000 habitacions, un casino i una zona comercial al R4, ens cal fer una modificació del PP2. Com que canviarien, de manera substancial, els focus d’atracció de mobilitat, caldria refer l’estudi de mobilitat que conté l’actual PP2 (i, a més, adaptar-lo a les prescripcions legals vigents –el decret 344/2006, de 19 de setembre, de regulació dels estudis d’avaluació de la mobilitat generada- posterior al PP2. També caldria fer la corresponent avaluació ambiental, atès que ni Port Aventura al seu dia, ni l’avanç de Pla parcial del CRT, ni els plans parcials del subsector 1 i del subsector 2, han estat mai objecte d’una avaluació ambiental per la senzilla raó que són anteriors a la llei  6/2009, del 28 d’abril, d'avaluació ambiental de plans i programes. Sí que és cert que el PP2 incorpora un estudi d’impacte ambiental (realitzat per Taller d’Enginyeria Ambiental SL) força complet, i que facilita la feina, però és evident que concentrar l’edificabilitat en un punt, i modificar els usos demana, com a mínim, una revisió, que caldria fer d’acord amb la normativa vigent.

Però tot això només si mantenim l’edificabilitat, i ja hem vist que Bcn Dream demana més edificabilitat, i que Bcn Smart City demana la seva. De fet, a la premsa es parla d’això. Vegem la Vanguardia (31.05.13):

“Veremonte va comprar els terrenys on es construirà BCN World a La Caixa. Al començament, el pla general hi preveia la construcció de cases unifamiliars, per la qual cosa en tot aquest àmbit estava prevista una edificabilitat màxima de 500.000 m2. Des de la Generalitat, que en tot moment ha intentat agilitzar i facilitar el desenvolupament del projecte, s’assegura que no hi haurà problemes per obtenir les llicències i els permisos. No obstant això, per a la construcció dels sis hotels amb 12.000 habitacions cal aprovar una modificació puntual del pla general d’aquesta zona per tal de multiplicar els metres quadrats edificables i que s’haurà d’aprovar al Parlament de Catalunya. “Estem treballant en paral·lel per tal d’agilitzar al màxim els tràmits”, asseguren des del Departament de Territori.”

Diu bé “multiplicar els metres quadrats”. El que no diu és que potser cal multiplicar per dos o per tres. Però això sí que seria una modificació molt més substancial del planejament. L’avantprojecte de llei de de modificació de la Llei 2/1989, de 16 de febrer, sobre centres recreatius turístics i d’establiment de normes en matèria de tributació, comerç i joc, actualment a informació pública, ja ho preveu, això, i diu:

“Disposició addicional
En l’àmbit del Centre recreatiu turístic de Vila-seca i Salou creat a l’empara d’aquesta Llei es mantenen les determinacions del Decret 152/1989, de 23 de juny, pel qual s’aprova la instal·lació d’un centre recreatiu turístic a Vila-seca i Salou, modificat pel Decret 161/2003, de 23 de juny, amb les precisions següents:
“a) S’admeten les activitats de joc i apostes.
“b) El planejament urbanístic podrà concretar l'ordenació i els usos de l'edificabilitat vigent. La superfície del sòl amb aprofitament no pot superar el 30% de la superfície total del Centre recreatiu turístic.
“c) La reordenació de l’àmbit del Centre recreatiu turístic requereix la formulació i tramitació d’un pla director urbanístic que pot classificar i qualificar el sòl i establir la resta de determinacions en els termes previstos a l’article 56.6 del Text refós de la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost”.

És a dir, el sòl amb aprofitament no podrà superar les 247,71 ha (825,7 ha del CRT x 0,3) que és l`àmbit de l’actual PP.2. L’edificabilitat és la mateixa que l’establerta al decret 152/1989 (és a dir, 0,06 m2/m2 sobre el total del CRT) i se’n pot redistribuir la localització, que és el que previsiblement farà el Pla director urbanístic, necessari per tal com el CRT se situa sobre dos termes municipals.

Però això no resol les necessitats de major edificabilitat que hem vist abans. I, a més, requereix un estudi d’avaluació de la mobilitat generada i una avaluació ambiental. I un tràmit que, per molt que l’escurcin, demana temps.

És possible, a través d’aquest tràmit, augmentar l’edificabilitat?. Seria possible –és una modificació del planejament urbanístic- si no fos per dues qüestions. Una, que la llei –com hem vist a l’avantprojecte- diu explícitament que es mantenen les determinacions, i jo interpreto que això vol dir l’edificabilitat. La segona –i és el que entenc que justifica la primera- és que l’àmbit del CRT va ser obtingut per expropiació, legitimada aquesta per la llei de centres recreatius i turístics. I què passa si l’edificabilitat del sòl expropiat es multiplica per dos o per tres? Doncs que el rendiment teòric també es multiplica, i que els expropiats tindrien el dret de reclamar la reversió, per una evident modificació substancial de les condicions que van justificar l’expropiació. Vaja, que el pelotazo seria massa evident.

En aquestes condicions, és possible tot el que s’anuncia amb l’etiqueta Barcelona World? Doncs jo crec que no, i que s’ha parlat amb molta lleugeresa. I vull deixar clar que no tinc una oposició frontal a la proposta, entesa aquesta com un segment de turisme amb casinos, i crec que això ha quedat clar. Però sí que crec que cal ser curosos, que el planejament serveix d’alguna cosa, i que quan es fan propostes d’aquest tipus, i quan s’informa sobre això, ens cal una mica més de serietat, acudir a les dades, a les fonts, fer números, i parlar amb propietat. Hi hauria més coses –què passa a la primera línia de costa de Bcn Smart City, sobretot amb la modificació de la llei de Costes, i amb la projectada modificació del Pla director urbanístic del sistema costaner, què passa amb les servituds aeronàutiques de l’aeroport de Reus i les torres de vint i més plantes de què s’ha parlat- però encara hi ha poques dades de tot això. Prometo continuar escrivint, si hi ha més dades.

3 comentaris:

  1. quan t'ha pagat bcn world per aquest publireportatge (disfressat de no se ben be què)

    ResponElimina
  2. N'estàs segur? potser que te'l llegeixis sencer i facis un esforç per entendre'l

    ResponElimina
  3. Crec que és prou equilibrat aquest article. Discrepo sobre la fiscalitat. És difícil justificar que rebaixem impostos als rics i continuï las pressió fiscal sobre les capes mitges i amb menys recursos. I totalment d'acord sobre la volumetria. Deixarem que es dupliqui o es tripliqui ?. Amb quin argument defensarem que a la resta del país preservem la costa i aqwí no ?. Ens hauran d'explicar molt bé com quedarà la platja llarga de Salou que fins ara sempre hem dit que l'havíem preservat de ser una altre Benidorm

    ResponElimina